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现在肯定都亏了

2020-06-16 00:30

“目前自贸区有大量的银行入驻、企业入驻等都为自贸区内的住宅、商办市场带来新的需求,也利于当前在售的住宅、商办项目的销售,造成短期内自贸区及辐射范围内楼市出现火热的现象。”张宏伟说。

当时在番禺的不少地铁口,不少的中介销售人员举着南沙的楼盘叫卖。一国企房地产商策划人士表示,政策踏空,楼市不好卖,曾经很多单价一万多买到楼盘,现在肯定都亏了,只能放在那边等政策,房价涨起来。

但由于2014年楼市宏观调控持续,信贷政策收紧,整体市场低迷。2014年上海自贸区的房价价格处于持续下滑的趋势,一度领跌全市,部分楼盘价格下降超30%。

据网易房产数据统计中心显示,2012年南沙区域平均楼价8300多元/平方米。2013年在国家级新区以及自贸区消息的炒作下,全年楼价平均达10000多元/平方米,此后一路高企,直到2014年上半年南沙片区平均楼价达1.14万元/平方米。

4月21日,广东自贸试验区南沙新区正式揭牌,这个定位为港澳全面合作示范区,范围涉及60平方公里,约占整个广东自贸试验区总面积的51.4%。拟打造国际航运中心、物流中心、贸易中心和金融服务体系中心。

自2014年底自贸区获批之后,在南沙有项目的开发商加大了优惠力度。据《南方日报》统计,2015年以来,连续5个月推出优惠楼盘占比,南沙不是广州全市第一就是全市第二。其中1月份推优惠楼盘占比44.74%,全市第二;2月份47.51%,全市推优惠楼盘占比最多;3月份47.83%,仅次于从化;4月份预计20盘推出优惠,占比48.78%,仅位于增城之后。在5月,南沙推出优惠楼盘占比高达57.89%。一半以上的楼盘均让利抢客,不少楼盘还紧急加推新品。

据悉,今年南沙的住宅用地供应预计将达到71.5万平方米,商服用地将达到53万平方米,工矿仓储用地更是高达100万平方米,可谓全面井喷。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,自贸区的纷纷落地成为短期进出口与gdp增长的催化剂,尤其将会给当地房地产市场带来机遇,比如产业地产市场、商品住宅市场、土地市场和房地产金融市场等。

网易财经注意到,从2012年南沙获批国家级新区到日前自贸区正式落地,当地楼市受政策起伏颇大。

张宏伟指出,由于自贸区政策的利好,势必会带动这个板块内土地需求量的猛增,像之前没人关注的商办项目价格也会趁势上涨,部分商办租金上涨翻倍。但是,土地资源的有限的稀缺性,引起自贸区板块内土地价值持续上涨,可以说,自贸区辐射范围内的土地市场也避免不了土地炒作的现象,预计在短期内,自贸区土地市场恐成为资本短期炒作焦点。

今年4月21日,在广东自贸区南沙新区片区揭牌仪式上公布了王老吉、中国银行100家企业领到了落户南沙自贸区的营业执照。挂牌后次日,1500家企业排队进驻南沙自贸区,其中已经办理和正在办理营业执照的企业超过600家;在融资租赁领域,吸引住将金融等40家融资租赁公司扎堆落户南沙,注册资本达220亿元。

采访中,多位地产圈人士都指出,尽管自贸区落地,有政策利好支持,但这个概念已过度炒作。期间楼价波动可以说受政策概念炒作影响较大。此次正式挂牌对当地楼市仅是短期内催化剂,使得交投活跃,但长期来看政策影响仍需观察。

然而天有不测风云,去年6月,一直将自贸区概念作为炒作卖点的南沙楼市,被传出自贸区申报叫停的消息,一时间将准备捂盘惜售的房企弄得措手不及,而当年年底房价也跌至“9”字头。此时南沙楼市的库存一度高达160多万万平方米,需要37个月才可消化完毕。

然而从今年4月份数据来看,4月份南沙区域楼盘均价10412元/平,相比去年同期下跌9.1%,也成为整个区域下跌幅度最大的。克尔瑞机构监测南沙市场库存显示,截至今年3月份,南沙住宅物业的库存去化周期从最高28个月降至16个月;商办物业的库存去化周期从最高49个月降低为27个月。但仍处区域之间较高水平。

事实上粗略统计,近两年,不论是成功出让地块数量还是成交额,在广州土地出让中南沙地块成交都遥遥领先其他区域。2013年,广州共成功出让土地134宗,南沙就达到21宗,成交金额高达65.3亿,跻身前三甲;2014年广州成功出让152宗,南沙就达到14宗,占据第四位。

网易财经注意到,在政策利好吸引下,各路资本也扎堆在南沙区域,拥有庞大的土地体量。

上海易居房地产研究院研究员严跃进指出,广东自贸区在基础上也比较扎实,而且能够配合目前“广深珠港澳”联动的模式进行,起点也是比较高的。从趋势看,势必会带来房价的提振。但短期是否能够快速提升,这还有待观察。尤其目前广州市场也依然为高库存所困扰,一定程度上对冲了此类城市房价的上涨动力。

网易房产数据中心数据显示,2015年4月广州成交7279套,均价14643元/平;其中光南沙4月成交就高达1069套,相比去年同期暴涨286%。而从销售均价来看,南沙区域平均售价为10412元,较去年同期下降了9.1%。

事实上,这个距离广州市区开车都要超一个小时距离的区域,受政策概念炒作楼市已长达两年时间,期间也曾遭遇政策叫停的尴尬,楼价起起伏伏颇为震荡,当地库存持续高企。在自贸区正式挂牌后,南沙楼市热度将持续多久呢?

网易财经了解到,央企方兴地产位于南沙大手笔投资的综合体项目,正式加推住宅新货,其毛坯均价对外报达到1.4万元/平方米。据销售顾问介绍,本次推出新货还没开卖,均价达到1.3万元/平方。

张宏伟指出,从上海自贸区成立之后,工业用地价格上涨例子也可以看出来,物流园区、港口、临空产业园区等产业地产项目的开发将在这个过程中不断受益,工业用地必然成为香饽饽。

广东自贸试验区南沙新区在4月21日终于正式揭牌,网易财经了解到,南沙楼市出现了明显的升温,成交量暴涨近三倍。

网易财经日前实地踩盘注意到,在自贸区揭牌后,到南沙区域看盘的人流明显增多,特别是周末时间,部分靠地铁沿线的楼盘备受欢迎。

据公开资料显示,按照规划自贸区60平方公里范围内,功能性建设用地约37.74平方公里,占比62.9%,其中商业、办公、居住用地共15.1平方公里,占比近四成。

南沙楼价一路高企,楼盘遍地开花,但经过多年发展的南沙区域楼盘,入驻的人气依然缺乏。 日前一楼盘现场看房的张小姐向网易财经表示,从当前广州房价来看,南沙房价相对低但距离自己市区的上班地点还是太远,每天花在地铁上时间都超过3个小时,时间成本太高。加上很多南沙楼盘周边配套也不成熟。

而另一方面,也有开发商趁自贸区挂牌推动的购房热潮,还在加价推盘。据机构监测推盘信息显示,2015年4月广州全市53盘报价上涨,环比上月增加65.5%。其中南沙4月涨价盘达11个。

除了方兴楼盘报价上涨外,碧桂园位于金州板块的天玺湾也从4月对外1.05万元/平方的报价直线飙升至1.2万元/平方 ,涨幅高达11.6%;南沙万达推出公寓产品,4月报价1.3万元/平方,5月报价达1.45万元/平方,涨幅11.54%。凯德等房企位于自贸区等范围内楼盘价格基本上扬5-10%不等。

目前,万科、万达、保利、星河集团、碧桂园、富力地产、中交集团、中国奥园、越秀地产、敏捷地产、龙光地产以及方兴等超十余家大中型房地产公司都拥有大量土地。

网易财经从公开信息梳理发现,以上海自贸区为例,在其2013年挂牌后一个月,自贸区板块内的新房均价环比上涨了5.7%,主力楼盘上升了约10%,土地市场也快速升温,更是在当年12月拍出一幅溢价率达445%的商住用地。

网易财经注意到,根据广州2015年建设用地供应计划显示,今年广州将出让各类住宅用地64宗,总用地面积高达528万平方米,其中南沙区域计划供应土地面积就达224万平方米,占居第二多位置,毫无疑问今年南沙土地市场或迎来出让高峰。

同时他指出,由于自贸区建设需要很长时间,相对来说这个消息是能够正面影响是持续的,而不是暂时的。

网易财经在现场注意到,推货当天尽管还未开售,仍有不少购房者在现场咨询。从价格上来看,2014年10月份首批开盘的价格也约1.1万元/平方,据此测算,仅半年时间该盘的价格已上涨18.1%。